投稿者: admin_lloydengg

そもそも共有持分の状態とはどのような状態か

不動産を所有していると、共有持ち分と言う言葉を聞いたことがある人もいるはずです。
この共有持ち分と言うのは、どのような意味でしょうか。通常であれば、1つの不動産に対して名義人は1人のはずです。
例えば、自分の父親が住宅を手に入れた場合、自分の父親名義になっていることがほとんどでしょう。
最近は、例外的なこともありますがこのような単独名義になっているのが普通です。
しかし最近のように夫婦間でそれぞれ不動産を所有したいと考える場合は、1人の人の名義ではなく、夫婦2人の名義がそれぞれ1つの不動産に書かれています。
これが共有は状態と言われるもので共有持ち分がそれぞれあります。通常は何の取り決めもなければ半分ずつになります。
建物を半分にすると言う考え方はなかなかわかりにくいですが、形式的に半分になっていると考えておけば良いかもしれません。
このような共有持分は、売却するときに何かと大変です。

共有者が苦労する場面とは

共有持分の共有者が苦労する場面は、その不動産を売却する場面といえます。
売却するときには、相手と契約をすることが必要になりますが、この契約をするにあたり、完全に共有持分が解消されていなければいけません。
つまり、1人の所有者と契約しますので、1人でも反対しているような状態ではまず売却することはできません。
もちろん2人共有者がおり、その2人と話し合って売却を進めると言うのはアリかもしれませんが、完全に共有者のうちの1人が売却する気がない場合は、そもそも契約自体が成り立たないでしょう。
このような状態の場合には、どちらかが片方購入する方法があるわけです。
例えば、不動産が20,000,000円する場合それぞれ10,000,000円ずつの持ち分があったとします。
それぞれの持ち分に対して、1,000,000円ずつの価値があるわけですが、片方の人に1,000,000円を渡して土地や建物をもらい、単独名義にする方法があります。これにより、全体の負担をなくすことができるかもしれません。

まとめ

相続等をした場合に、共有で不動産を所有しているケースがあります。
このときには、どのようにして売却をするかが問題です。基本的に2人とも同意していれば、特に何ら問題なく契約は成立するでしょう。
これに対して、片方が反対しているような場合は、そもそも契約自体が成立しません。
1人の人は売りたくないと考えているのに、もう1人の人が早く言って言ってしまいたいとすれば色々と大きな問題が生じ得るわけです。
これを丸く収めるためには、片方が不動産を購入しその分のお金を手渡すしかありません。

共有名義不動産の共有持分売却のトラブルを避ける方法とは？

共有名義の相続はトラブルが起こりやすいため、発生した段階で極力共有状態を避けることがポイントといわれています。
遺産分割協議の中でとりあえず法定相続分で共同所有、いわゆる共同名義にしておくなどのような遺産分割をするケースがあります。
しかし、このような遺産分割の方法は共有状態が発生することになり後からトラブルが起きることもあれば相続人数などが増える可能性も高くなります。
相続人数が増える、これは現在の所有権を持つ人が亡くなり故人の相続をする人が存在するためです。
直ぐに殖えることはないけれども長い歳月の中で数名の増加への可能性があるため注意が必要です。
なお、法定相続分は共有名義になる共同相続人が取得する財産の、民法で定められた相続割合を意味します。
遺言があり遺産の処分が定められているときは被相続人の遺言によ相続分は決まりますが、遺言の指定がないとき原則法定相続分で決定することになるわけです。

共有名義の不動産は自分の持分だけなら売却が可能

共有名義になっている不動産は、所有権を持っている人全員が売却に同意するときに限り処分ができるのですが、一人でも反対していたり話し合いに応じないもしくは行方不明などのケースでは現状維持を強いられることも少なくありません。
しかし、共有名義になっていても不動産持分が決まっているので、自分の持分における所有権は他の所有者が侵害できるものはないので、自分自身の考えの中で自らの持分だけを売却することができます。
共有名義はトラブルが起こりやすいなど相続が発生した段階で不動産の処分などを決めることが重要ですが、それぞれの相続人で分割方法について遺産分割協議が成立したときには、遺言や法定相続分などは不要になるといいます。
なお、法定相続人は順位で法定相続分が異なること、同順位の法定相続人が複数いる場合はその人数で均等に分けるなど遺産分割協議を行うときには法律の専門家でもある弁護士に相談するのが最適です。

まとめ

不動産を複数で所有することになると、登記上は共有名義の不動産になっていて共有名義などからも単独の権利を持つ一般的な不動産のように自らの意思だけで売却することはできません。
なお、法定相続分は民法に定められた相続財産の相続割合です。
共有名義の相続では、法定相続分を不動産の共有持分にするケースが多いのですが後からのトラブルが起こりやすいので最初から共有の状態にしない、もしくは一時的に共有にしても全員の意見で直ぐに売却するなどがポイントです。

不公平感が生じることを防止

親が亡くなった際などに、家や土地などの不動産を相続することがあります。
自分一人だけならシンプルですが、兄弟などの複数の被相続人がいることも多いです。
そうであれば、基本的には不動産を共有名義として扱っていくことになります。
そのケースで重要なのは、不動産全体における持分の決め方です。
親とも事前に相談しており、均等に分けるようにしておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。
ただし、持分を均等にすべきというルールは存在しません。

共有名義といっても持分によって資産価値は変わってきます。
そのため、安易に決めると不公平感を生みだすことになり、それが不仲につながってしまうリスクもあるのです。
相続時にはトラブルがなくても、いざ売却しようとしたときに争いに発展するケースも見受けられます。
もし均等にしないなら、理由を明確にして全員が納得できるようにしましょう。
他の面でフォローするなどの配慮をしておくことも共有名義にする際のポイントです。

広さ以外も考慮した柔軟な分け方

共有名義の持分を均等にすることで、不動産の分割がスムーズになるケースもあります。
前提となるのは持分は単純な広さでは決まらないことです。
土地の場合、狭くても広いほうが資産価値が高いこともあります。
車道からの距離など他にも多くの要因が影響します。
それを考慮することで分割時の融通か利きやすくなるのです。
たとえば物をたくさん置きたいので、とにかく広い面積を確保したいという人もいるでしょう。
もし広さだけで資産価値が決まるなら、損を嫌う人はこの要求を受け入れてくれません。

しかし、実際には狭くても資産価値が同じなら構わないと考え、妥協してくれる見込みがあります。
置き場所として使うだけなら日当たりが悪くても支障はありません。
そのような個々の事情を考慮したうえで、最終的に持分が均等になれば不公平感を生み出さずに済みます。
言い換えると、共有名義の持分を均等にするという前提で、分割の仕方を調整できるということです。

まとめ

共有名義を均等に分けるという決まりはありません。
しかし、特にこだわりがないなら差を付ける必要はありません。
同じ割合にしておくことで、不公平感から生じる仲たがいを防げるからです。
また、持分は広さだけに依存して決まるのではなく、さまざまな要素が考慮されます。
そのため、個人が何を重視するのか踏まえたうで、等しく配分できるケースも少なくありません。
いずれにせよ均等に分けることにはメリットがあるので、共有名義による相続の前に理解しておきましょう。

共有名義にする理由は何か

不動産の共有名義人をたくさんいますが、そもそも単独名義にしない理由は一体何でしょうか。
一般的には単独名義にするのが普通ですが、何らかの理由から共有名義にしているケースがあります。
所有名義にするのは、例えば相続等が発生した場合が一般的な考え方と言えるでしょう。
親がなくなったとすれば、子供がその親が持っている不動産を引き継ぐことになります。
この不動産を単独で手に入れても良いですが、なかなかお金が集まらない場合にはこれを分割することができません。
ひとりで所有すると言う事は、もう1人の相続人や他の相続人に対して、不動産の価値に対するお金を支払わなければいけないわけです。
十分なお金があれば、相続から1ヵ月後位にお金の支払いを前提にしてひとり名義にすることもできます。

しかしそれができない場合には、共有名義にしてお金が貯まってから単独名義に変えるしかありません。
このような理由から、共有名義が発生していると考えて良いかもしれません。

共有名義を均等に分けるのはどうか

共有名義になっている場合、不動産を均等に分けなければいけないわけです。
大きな土地の場合でもそうですが、小さな住宅の場合であってもこれを均等にするのはなかなか簡単なことではありません。
例えば3階建ての住宅があった場合、これを2人で分割するとすれば住宅を真ん中から半分に切って分けることになります。

しかしこれだと、非常に使い勝手が悪い傾向にあるでしょう。
つまり、半分だけもらっても使い道がないといえます。
また土地の場合であっても、半分に分けたとしても必ず有利不利といった部分があります。
どうぞに面していると言と面していない部分があった場合、同じ面積であっても道に面している方が高く売れるでしょう。
それ以外でも、南向きか北向きといった方角の問題なども考えられるかもしれません。
実は、最終的に均等に分けること自体難しいといえます。

このように考えると、どちらかが若干不安になることを受け入れるしかありません。

まとめ

不動産の中でも共有名義の土地や建物等はいっぱいありますが、これらは相続が原因により生じているケースがあります。
もしどちらか片方が完全に買取ができる状態や完全に売却できる状態にしていれば問題ありませんが、お金がない場合や、また住宅ローンがついている場合はそれができません。
この時共有名義にすることがあります。

一方で、これを完全に分割するのは難しいと言えるでしょう。
均等に分割する事は非常に難しいため、どちらかが不利になるケースもありますが、そこは話し合いで受け入れるしかありません。

共有名義にする際の注意点を知る

相続のときには、預貯金や現金は複数の相続人と均等に分けることできますが、土地や建物などの不動産は均等に分けるのは難しいものがあります。
そのために共有名義にしているケースも少なくありません。
共有名義は、不動産を複数人で所有することを表します。
共有名義にする場合は権利関係が複雑になりがちなので注意が必要です。
共有名義にすると様々な制限が出てきますが、特に売却の際にはトラブルが発生しがちです。
売却や賃貸にしたい場合も一人の共有者が勝手な判断をすることはできまぜん。
売却をしたい、賃貸として活用したいという場合も共有者全員の同意が必要になります。
反対する人がいると、手続きを進められないことは理解しておきましょう。
遺産分割協議を簡単にするために、共有名義にすることを選ぶケースもありますが、次の世代で相続が発生するとより権利関係も複雑になっていきます。
共有名義を避けるために相続放棄をするという選択もありますが、そうなるとすべての財産を引き継げなくなってしまいます。

共有持分は売却できるのか

共有名義の不動産を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。
不動産全体ではなく、自分の持分だけでも売却したいと考えている人もいるのではないでしょうか。
実は、自身の持分であれば他の共有者の同意は必要なく売却可能です。
この場合は、買手がつきにくいこともあり、相場よりも安くなりがちです。
安くても手放したいからと知らないうちに誰かが持分を売却してしまうケースもありますが、そうなると、残りの共有者と持分を購入した第三者との共有になります。
第三者から家賃を請求される可能性もありますし、他の共有者に持分の売却や買取を迫ってくることも考えられます。
共有名義の不動産は何かとトラブルが発生しがちです。
こうしたトラブルを避けるためには共有名義を解消することも考えたいところです。
方法としては、不動産を売却して現金で分ける換価分割やひとりの相続人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う代償分割もあります。

まとめ

土地や家屋などの不動産を複数の相続人で受け継ぐ場合はとりあえず共有名義にするという選択もありますが、共有名義にすると、将来的にトラブルが発生しやすいので注意も必要です。
他の共有者の同意を得ることなく自分の持分だけを売却することもできますが、その場合もトラブルには気をつけたいものです。
売却して、現金で分けるなどの方法もありますので、相続人全員でしっかりと話し合いをし、最適な解決策を見つけていきましょう。